近年来，房地产行业由于长期“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式遭遇强监管而无法持续，陷入流动性紧张甚至资金链断裂的困局，并对市场产生了较强的溢出效应。一些房地产开发企业纷纷“爆雷”，留下大量半拉子工程。为了保民生、保稳定，各级政府将“保交楼”作为当前一项重要工作来抓。同时坚持市场化、法治化原则，让一些具备破产原因的房企进入破产程序解决。房企破产中，最复杂的问题就是对不同类型的购房者如何区别对待、依法保护其权利的问题。但是，由于学界和实务界对购房消费者、办理了预告登记的购房者、无过错买受人、办理了网签的购房者享有的权利的性质、地位存在争议，一直未能在法律层面形成解决上述问题的一个统一标准。而破产管理人在个案处理中又往往选择实用主义哲学，通过算经济账来确定解决方案，使得过往的案例“千案千面”，借鉴价值不强。为了让不同类型购房者的权利在房企破产中得到最恰当的保护，笔者围绕破产中的合同解除权和司法终止合同制度，根据破产程序实体法适用尊重非破产法规范之原则，结合权利位阶相关理论，试图梳理出一个可供广泛参照的分类保护标准。
一、享有取回权的购房者
房企破产时，有的房屋虽尚为其占有或登记在其名下，但房企已不享有所有权，主要有两种情况：
⑴房屋尚未交付，但产权已登记至购房者名下。通俗讲就是“过了户但没交钥匙”，这种情况在实践中虽然少见，但确实存在。不动产物权的变更经依法登记发生效力，故此房屋当然属于购房者。
⑵房屋还在房企名下，但已由人民法院或仲裁机构的生效法律文书确权给权利人。这里的“法律文书”，包括人民法院、仲裁机构在分割共有不动产案件中作出的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书[i]。根据《民法典》第二百二十九条的规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书导致物权变更、转让的，自法律文书生效时发生效力。故此时所涉房屋已经属于权利人。当然，这里的“权利人”并不局限于购房者，也有可能是与房企或购房者存在其他法律关系的人。
基于所有权，上述两类购房者（权利人）对相应房屋享有破产法上的取回权。房企进入破产程序后，购房者（权利人）可以依据《企业破产法》第三十八条的规定，通过管理人取回房屋。管理人应向购房者（权利人）交付房屋，后一种情况下还应配合权利人办理过户手续。如房企破产清算，管理人变价出售破产财产，也不得处置购房者（权利人）的房屋。
二、可认定为消费者的购房者
根据现有的司法解释和司法文件，认定购房人属于消费者需要满足三个条件：
⑴购房者与房企已签订合法有效的书面买卖合同；
⑵所购商品房系用于居住且购房者名下无其他用于居住的房屋[ii]；
⑶购房者已支付的价款超过或者接近合同约定总价款的50%。
对于符合上述条件的购房消费者，最高人民法院的司法解释和司法文件已经明确在执行中应优先保护，购房消费者的权利优先于抵押权和建筑工程承包人的优先受偿权[iii]。承包人的工程价款既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权[iv]。如果购房消费者在房屋已具备交付条件或通过续建可以满足交付条件的情况下，主张就其购房款在房屋变价款中优先受偿，应不应当支持？笔者认为，司法解释之所以对购房消费者优先保护，主要是基于对消费者基本生存权这一更高价值的维护，体现的是对弱者的保护，而不应按条文内容机械理解为只保护其物权期待（取得）权。如果购房款返还请求权被认定为普通债权，则生存权保障之目标就将落空，故对消费者的购房款返还请求权亦应优先保护，且同样优先于抵押债权和承包人的工程价款。司法解释起草者亦持此倾向性意见[v]。
根据破产程序实体法之适用尊重非破产法规范之原则，在房企进入破产程序后，对购房消费者的权利亦应给予同样的保护，具体包括：
⑴破产法上的解除权应限制行使，管理人不得随意解除购房消费者与房企之间的房屋买卖合同[vi]。如果购房消费者要求交付房屋，管理人或重整后的房企应在具备交付条件时向购房消费者交房；如果管理人在破产程序中将包括该房屋在内的在建工程整体变价出售，在建工程买受方需承担向购房消费者交付房屋的义务。
⑵对于尚未履行完毕的房屋买卖合同（如期房交易合同），进入破产程序时往往存在房企延期交房等违约事实，购房消费者可以依据法律的规定或合同的约定行使民法上的合同解除权，并要求返还购房款。此时，破产管理人应将所涉房屋变价，购房消费者享有优先受偿权。
⑶《企业破产法》第十八条并不排斥债务人合同解除权的行使，如果购房消费者违约使得合同解除的条件成就，管理人可以代表房企行使民法上的合同解除权。在此情况下，购房消费者不能要求交付房屋，但对其购房款返还请求权还是应该优先保护，理由与购房消费者行使合同解除权时购房款返还请求权可获得优先保护相同。
三、办理了预告登记的购房者
购房消费者与房企签订房屋买卖合同后，也可以办理预告登记，但这里只讨论购房消费者之外的一般买受人。涉及的房屋包括期房，也包括现房；购房者可能付清全款，也可能只支付了部分房款。
2007年10月1日起施行的《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”该条规定确立了我国的不动产预告登记制度，后被《民法典》吸收。有学者认为，纳入登记的请求权本身没有物权效力，只是登记这种公示的行为使得这种请求权具有了排他效力。经预告登记的请求权，不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，也可以对抗任意第三人，这就达到了保障请求权中的物权取得权的法律效果。[vii]《异议复议规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”这里的“物权登记条件”，是指房屋买卖合同约定的办理过户登记的条件，按照交易惯例，付清购房款应是首要条件。从《异议复议规定》第三十条的字面含义来看，如果办理了预告登记的购房者已支付全部价款，对该房屋就不得执行，无论申请执行人是抵押权人还是建筑工程承包人。但是笔者认为，预告登记的请求权本质仍是物权期待权，其“类物权”的对世效力来源于登记的公示效力。若存在登记在先的抵押权[viii]，按照设立在先的物权顺位在前的原则，预告登记的请求权理应劣后于在先登记的抵押权。而抵押权劣后于工程价款优先受偿权，故预告登记的请求权也劣后于工程价款优先受偿权。[ix]
在房企破产程序中，办理了预告登记的购房者能获得怎么样的保护，还需要厘清以下几个问题：
第一，管理人对办理过预告登记的房屋买卖合同能否行使破产法上的解除权？已付清全部购房款和只支付了部分房款有无区别？
笔者认为，无论购房者有没有付清价款，只要其办理了预告登记，就可以排除破产法上合同解除权的行使。这是因为，预告登记是为保全将来发生不动产物权变动的请求权而进行的登记，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力[x]。当买受人尚未完全付清房款时，根据《企业破产法》第十八条规定，破产管理人有权决定解除或者继续履行买卖合同，如果其选择解除合同，买受人将不能取得房屋的所有权，而这一结果与预告登记的债权具有类似物权的效力是不相称的，因而应让预告登记具有排除破产管理人合同履行选择权的效力，预告登记权利人据此有权要求破产管理人继续履行合同，办理房屋所有权转移登记。[xi]预告登记是德国中世纪民法创立的制度，在预告登记的效力包括在破产程序中的效力方面，德国立法规制较为详尽且合理。德国《支付不能法》第103条规定，在支付不能程序开始后，如果双务合同未为债务人和另一方当事人履行，或未为完全履行的，支付不能管理人对双务合同的履行具有选择权。但该法第106条第1款规定，支付不能管理人不能根据第103条拒绝履行预告登记的债权。
第二，在购房者只支付了部分房款但办理了预告登记的情况下，房屋买卖合同双方当事人能不能行使民法上的合同解除权？
笔者认为，当事人签订房屋买卖合同并办理预告登记后，买受人享有的权利仍然应当定性为债法上的请求权，权利基础是买卖合同，故预告登记并不能排除民法上合同解除权的适用。如果购房者违约使得合同解除的条件成就，管理人有权代表破产房企行使民法上的合同解除权；如果房企已经构成根本违约，则购房者有权解除合同。不管是由哪方当事人主张，如果房屋买卖合同被解除，预告登记房屋移转请求权也就无从实现。
第三，存在顺位在先权利负担的情况下，办理了预告登记的购房者该如何取得标的房产？
笔者认为，预告登记的请求权虽然不能对抗登记在先的抵押权和已经产生的工程价款优先受偿权，但是优先于普通债权。如果办理了预告登记的购房者愿意按照标的房产占总房产面积比例分摊并支付对应的抵押债权和工程价款（以下简称“按面积比例分摊抵押债权和工程价款”），管理人应配合买受人办理过户登记手续。
同样值得讨论的是，破产法规定破产企业的职工债权和税款债权也是优先于普通债权的，预告登记的购房者是否也要分摊上述债权呢？笔者认为不需要，一方面是因为职工债权和税款债权系《异议复议规定》第三十条规定的“金钱债权”，预告登记的请求权可排除其执行，故办理了预告登记的购房者的物权期待权在破产程序中同样优先于职工债权和税款债权。另一方面从权利位阶理论来说，物权优先于债权，虽然职工债权和税款债权属于破产法规定的优先于普通债权的特殊债权，但是仍应劣后于作为“类物权”的物权期待权。
第四，如果办理了预告登记的购房者既不同意按面积比例分摊抵押债权和工程价款，也不行使民法上的合同解除权，管理人该如何处理？
笔者认为，在办理了预告登记的购房者支付全款的情况下，购房者固然可以请求破产管理人履行配合房产过户这一非金钱债务，但是在抵押债权和工程价款等在先产生且优先顺位在前的权利负担未被解除的情况下，抵押权人往往不同意注销抵押登记，建筑工程承包人往往不同意提供办理房屋建筑竣工验收所需的资料、文件甚至不同意移交工程，房产过户法律上和事实上均不能履行，故管理人可以代表破产房企依据《民法典》第五百八十条向人民法院或仲裁机构请求终止合同权利义务关系[xii]。合同被司法裁决终止后，办理了预告登记的购房者的购房款返还请求权将列入普通债权。
第五，在管理人不能解除房屋买卖合同，购房者也不行使合同解除权的情况下，如果房屋需要续建，购房者需不需要分担续建费用，即预告登记权利人的取得物权请求权能不能对抗用于续建的共益债务或续建产生的建设工程价款优先权？
笔者认为，预告登记的效力是保障购房者取得物权的请求权，物权请求权实现的前提是物权设立，只有续建投入了，房屋物权才能设立，故续建费用对于预告登记权利人是必不可少的费用，续建的共益债务或续建产生的建设工程价款优先权当然应优先于预告登记权利人的取得物权请求权。
第六，如果房屋买卖合同被解除，办理了预告登记的购房者享有的购房款返还请求权或损害赔偿请求权能不能获得优先保护？
笔者认为，由于预告登记的效力仅是保障购房者取得物权的请求权，房屋买卖合同解除后，取得物权的请求权不复存在，取而代之的购房款返还请求权或赔偿请求权都不属于预告登记所保障的债权，故在效力上仅仅是一般债权，自然不能优先受偿。同理，如果办理了预告登记的房屋存在事实上的履行障碍（如因违反规划被认定为违章建筑，或者始终烂尾等）[xiii]，物权已经不可能实现，预告登记的效力也就失去了发生作用的可能性，此种情形下购房者获得的违约损害赔偿请求权也属于普通债权。
以上问题厘清后，就可以顺理成章地得出结论：
（1）如果购房者已付清全部价款，办理了预告登记，并且愿意按面积比例分摊抵押债权和工程价款，管理人或重整后的房企应在具备条件时向购房消费者交房，并配合购房者办理过户登记手续。如果管理人在破产程序中将包括该房屋在内的在建工程整体变价出售，在建工程买受人需承担向购房者交付房屋和配合办理过户的义务。
（2）如果购房者只支付了部分价款，但办理了预告登记，在购房者不存在违约行为、愿意交付剩余价款、愿意按面积比例分摊抵押债权和工程价款的情况下，管理人或重整后的房企应在具备条件时向购房消费者交房，并配合购房者办理过户登记手续。如果管理人在破产程序中将包括该房屋在内的在建工程整体变价出售，在建工程买受人需承担向购房者交付房屋和配合办理过户的义务。
（3）在前述两种情况下，如果房屋需要通过续建才能满足交付条件，购房者需要按面积比例分担续建费用。
（4）如果管理人代表破产房企行使了民法上的合同解除权，或者购房者主动解除了合同，或者办理了预告登记的房屋存在法律上或事实上的履行障碍导致合同被司法裁决终止，购房者的购房款返还请求权或赔偿请求权属于普通债权。
四、可认定为无过错买受人的购房者
首先需要明确的是，此部分涉及的“购房者”是指购房消费者之外的一般买受人，涉及的房屋只包括现房，而且指的是房企已办理房屋所有权首次登记（俗称“大产证”）的房屋。
2004年3月1日生效的《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称一院两部《联合通知》）第十五条明确，可以将被执行人购买的已由房企办理了房屋权属初始登记的房屋作为被执行人的财产预查封。之所以如此规定，是考虑作为被执行人的购房者虽并不对该房屋享有真正意义上的物权，但已经享有期待权，具有排他性，可视为其财产而预查封[xiv]。2005年1月1日生效的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第十七条又从保护第三人的角度，明确第三人向被执行人购买需要办理过户登记的财产，如果已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条在《查扣冻规定》第十七条的基础上，明确了关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件[xv]。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记[xvi]。”
根据破产实体法适用尊重非破产法规范之原则，在房企进入破产程序后，对无过错买受人的物权期待权亦应给予保护。若买受人已支付全部价款，一方的合同主要义务已履行完毕，管理人不可行使破产法上的合同解除权。与此同时，破产房企系合同的违约方，民法上的合同解除权亦被限制，通常情况下管理人应及时配合买受人办理过户登记手续。
但若标的房产上存在其他权利负担时，无过错买受人的权利保护会涉及到如下几个问题：
问题一：已支付全款的无过错买受人的物权期待权能否对抗抵押权和工程价款优先受偿权?
笔者认为答案是否定的。无论是从《异议复议规定》第二十八条不构成第二十七条[xvii]的例外规定来看，还是从没有公示的物权期待权（指无过错买受人的物权期待权）地位不可能优于有登记的物权期待权（指预告登记的请求权）来看，都足以得出结论，无过错买受人的物权期待权不能对抗担保物权的优先效力，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条也进一步明确了这一观点[xviii]。而工程价款优先受偿权作为位阶高于抵押权的权利，无过错买受人的物权期待权更不能与之对抗。
问题二：存在顺位在先权利负担的情况下，已支付全款的无过错买受人该如何取得标的房产？如果已支付全款的无过错买受人既不同意按面积比例分摊抵押债权和工程价款，也不行使民法上的合同解除权，管理人该如何处理？
处理原则和处理方式与前述预告登记的请求权与抵押权、工程价款优先受偿权发生冲突的情形相同，即按面积分摊抵押债权和工程价款，或者依据《民法典》第五百八十条的规定由司法裁决终止合同，笔者在此不再赘述。
问题三：如果无过错买受人行使民法上的合同解除权，解除房屋买卖合同并要求返还购房款，其返还购房款请求权是否享有优先地位？
笔者认为，取得物权请求权优先与返还购房款请求权优先并不是对应的，无过错买受人选择解除房屋买卖合同要求返还购房款的情况下，其既无所有权支撑，也无保护基本生存权之需要，故其返还购房款请求权不享有优先地位，应列为普通债权。
问题四：对于只支付了部分价款且愿意将剩余价款交付给破产管理人的买受人，其物的交付请求权能否得到优先保护？
笔者认为，在买受人只支付了部分价款的情况下，因管理人享有破产法上的合同解除权，还可以代表破产房企行使民法上的合同解除权，故只有在管理人选择不解除房屋买卖合同时买受人才享有房屋交付请求权。同时，只有在买受人愿意支付剩余价款并按照面积比例分摊抵押债权和工程价款的情况下，其房屋交付请求权才能实现。在管理人选择解除房屋买卖合同时，其享有的购房款返还请求权也属于普通债权。
五、办理了网签备案的购房者
这部分同样只讨论购房消费者之外的一般买受人。
一院两部《联合通知》第十五条第（三）项规定，对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。该条文将商品房预售合同登记备案和预告登记的法律效力一视同仁。笔者分析，一院两部《联合通知》之所以这样规定，一是当时《物权法》尚未出台，对商品房预售合同登记备案和预告登记的不同性质缺乏清晰的认识；二是当时的（即2004年3月1日以前的）的法律、行政法规和部门规章要求房企应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向市、县人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续，具体有《城市房地产管理法》第四十四条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款、《城市商品房预售管理办法》第十条第一款等，相关部门将其理解为具有物权效力的登记。其实，上述法律、行政法规和部门规章要求的商品房预售合同登记备案，是为了加强房地产行业管理、规范市场秩序、维护购房者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展的一种行政监管手段，性质上并不属于不动产登记行为，不能产生物权法上的优先效力。2004年7月20日建设部修订《城市商品房预售管理办法》时，在第十条第二款增加了“房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案”的内容，此后各地住建部门就陆续推出了房屋交易合同网上签约备案（简称网签备案）。住建部《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房﹝2018﹞128号）进一步明确，网签备案的业务流程包括网上录入房屋交易合同，合同录入完成后将签字盖章页上传至网签备案系统，网上签约完成后，房地产主管部门在网上赋予合同备案编码。由此可见，网签备案实际上是商品房预售合同登记备案的一种特殊形式，两者是一回事[xix]。
对办理了网签备案的购房者来说，有无付清全部价款，区别只在于管理人能否行使合同解除权（包括破产法上的合同解除权和民法上的合同解除权），对购房者享有的债权的性质并无影响，都属于普通债权。如果购房者已付清全部价款，管理人不能行使解除权，此时如购房者坚持要求继续履行合同取得房屋，则应补足其债权在分配时的受偿额与房屋市价间的差价，当然该部分差价款可作为损害赔偿请求权申报并按普通债权认定[xx]。若购房者不愿补足上述差额，则管理人可依据《民法典》第五百八十条向人民法院或仲裁机构申请终止合同权利义务关系。如果购房者没有按照合同约定付款，管理人可以行使解除权；如果房企已经构成根本违约，购房者也可以行使解除权。在合同被解除的情况下，购房者取得的返还购房款和赔偿损失请求权也都属于普通债权。
以上是笔者根据法律和司法解释的规定，结合相关法理，梳理出的房企破产中不同类型购房者的权利性质和保护标准，但实际生活中商品房买卖的情况远比本文所述要复杂得多，房企破产中会遇到一些另类又无章可循的问题，诸如：商住房（商住两用公寓）的购买者能不能作为消费者认定；只签了房屋认购书但其他方面符合《异议复议规定》第二十九条的购房者能不能得到优先保护；房企破产前突击办理预告登记的购房者能不能主张房屋交付请求权，等等。这就需要破产审理法官和破产管理人依据法律和司法解释的精神找出合理解决方案，并总结成可供参照的做法，最后上升为带有普遍适用意义的规范。
[i] 见《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第7条。
[ii] 《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定，买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
[iii] 相关的司法解释和司法文件有《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《最高人民法院执行工作办公室关于〈最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复〉中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《全国法院民商事审判工作会议纪要》。虽然随着《民法典》的出台，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》被《最高人民法院关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定》废止，但对购房消费者予以特殊保护的司法政策一以贯之，并未改变。
[iv] 见《最高人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（〔2014〕执他字第23、24号）。
[v] 见江必新、刘贵祥主编，最高人民法院执行局编著：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题理解与适用》，人民法院出版社2015年7月第1版，第436页。
[vi] 就此问题，任一民所著《期房交易合同在破产法上的效力研究》一文有较为充分的论述，载《法律适用》2016年第5期。
[vii] 孙宪忠：《中国物权法总论》（第二版），法律出版社2009年版，第349-350页。
[viii] 《不动产登记暂行条例实施细则》第86条第4款：“申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，并提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。” 从该条规定看，如果有在建工程抵押登记，房屋买卖预告登记是办不了的，如果只是土地使用权抵押登记，则未有限制性规定。但实践中，存在在建工程抵押与商品房买卖预告登记并存的情况。
[ix] 《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二）》第11条就规定，案外人以案涉不动产已办理物权预告登记为由，对金钱执行债权提出执行异议请求停止处分的，应予支持，但申请执行人对执行不动产享有工程价款优先受偿权的除外。
[x] 见全国人大常委会法工委编：《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年3月第1版，第61页。
[xi] 见王荣珍著：《不动产预告登记制度研究》，人民出版社2015年9月第1版，第204-205页。
[xii] 《民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以请求履行,但是有下列情形之一的除外: (一)法律上或者事实上不能履行; (二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高; (三)债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一,致使不能实现合同目的的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系,但是不影响违约责任的承担。”
[xiii] 依据《民法典》第五百八十条，事实上履行不能属于当事人可以请求终止合同权利义务关系的情形。
[xiv] 见葛行军、范向阳：《<关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知>的理解与适用》，载《人民司法》2004年第4期。
[xv] 见江必新、刘贵祥主编，最高人民法院执行局编著：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题理解与适用》，人民法院出版社2015年7月第1版，第421页。
[xvi] 《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该项条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该项条件。
[xvii] 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条是关于案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理的规定，内容为：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”
[xviii] 《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条规定：“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”
[xix] 最高人民法院民事审判第一庭编的《民事审判实务问答》（法律出版社2021年7月第1版）“买房网签与备案有何区别”一节中，认为网签与购房合同备案存在四方面的区别，此观点是错误的。
[xx] 见任一民著：《期房交易合同在破产法上的效力研究》，载《法律适用》2016年第5期。
转载于“执破汇”公众号，作者：傅松苗 赵铮
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